מחיר אינו בהכרח משקף שווי. 

במסגרת מאמר זה אתן עצה וטיפ, מעניות דעתי, העשויות לעזור לכם בדרככם הנדל"נית. מטרתן לא יותר מאשר לתת לכם מושג על הצפוי בדרך, כדי להקל את דרככם. המלצה זו אינה בהכרח המתאימה עבורכם, מתוך כך אינני לוקח כל אחריות על פעולותיכם הפיננסיות והקנייניות לאור קריאת מאמר זה.

לאור התנודות החזקות בשוק הנדל"ן הפוקדות את העולם בשנים האחרונות, מתעוררת בקרב הציבור תחושת אי וודאות. במהלך עבודתי בתקופה זו, פגשתי ברוכשי נכסים טריים שביקשו לחסוך את ההוצאות ה"גדולות" על מומחים כגון: עו"ד ושמאי מקרקעין. ברוב מהמקרים הרוכשים הסתמכו על מחירי ביקוש המפורסמים במדיות השונות - מבלי להבין שמחיר אינו בהכרח משקף שווי.

רכישת נכסים עם משכנתא גבוהה - במידה והנכם מתכננים לקחת משכנתא מהבנק ובתמורה למשכן את הזכויות בנכס, רצוי שתדעו שהבנק מחייב לקחת שמאי מקרקעין. הבנק יתן משכנתא לפי הנמוך מבין השניים - מחיר הרכישה המצויין בחוזה או הערכת השווי של השמאי המקרקעין. כלומר, במידה והרוכשים כלכלו צעדיהם בהתבסס על מקסימום משכנתא ושמאי המקרקעין מצא כי שווי הנכס נמוך מהמחיר שנחתם בין הצדדים בחוזה עומדות בפני הרוכש שתי אלטרנטיבות עיקריות: האחת למצוא מקור מימון אחרנוסף והשניה לבטל את העסקה - צעד שעלול לגרור אחריו פיצויים (הערכת שווי נמוכה יכולה להתקבל כאשר המחיר ששולם, לא נבדק מצב תכנוני לפני חתימת החוזה ושמאי הבנק מצא חריגות בניה, בעיות משפטיות, תכנוניות ואו כל סיבה אפשרית אחרת), בכל אחת מהאלטרנטיבות מדובר על תחושה לא נעימה ואולי גם הפסד כספי. כשם שלא מומלץ לרכוש רכב לפני בדיקת תקינותו ע"י מכון מוסמך ולכל הפחות - בדיקת המחירון, גם אם מחיר הרכב אינו גבוה. כך ראוי לבדוק האם הנכס שאתם עתידים לרכוש אכן שווה את המחיר - מדובר באחת מההשקעות היקרות שקיימות בשוק.

דרכי פעולה אפשריות - תבררו ותחליטו מאיזה בנק תקחו את המשכנתא - אפשרי עוד לפני שמצאתם את הנכס. לאחר מכן, חפשו את הנכס שאתם רוצים לרכוש. בשלב הבא, תבקשו מהבנק את "רשימת שמאי המקרקעין" - כאמור הבנק מחייב לקחת שמאי, אל אחד מהם אתם צריכים לפנות כדי שיעריך את שווי הנכס לטובת המשכנתא. אני ממליץ לכם לבקש מאותו שמאי מקרקעין, שיעריך עבורכם את שווי הזכויות בנכס עוד לפני החתימה על החוזה, כך תדעו האם אתם "עושים עסקה" טובה. ומה תהיה ההערכה לצורך משכנתא. כמובן, גם כשהמשכנתא אינה גבוהה מומלץ ששמאי מקרקעין יעריך עבורכם את שווי הזכויות בנכס את מצבו המשפטי והתכנוני, כדי שתדעו אם העסקה נכונה עבורכם. 

יתרונות נוספים שאני מוצא בכך:
1. חיסכון בזמן - במידה והחלטתם לרכוש את הנכס שמאי המקרקעין כבר ערך את הביקור בנכס, אסף את כל המסמכים הדרושים. כל שנותר הוא לשלוח חו"ד לבנק.
2. הפחתת הלחץ הנפשי.
3. יכול להיות שלאור חוות דעתו של שמאי המקרקעין יפתח מחדש המשא ומתן לגבי המחיר המבוקש.

חסרונות:
1. תצטרכו לעשות שעורי בית לפני חתימה על חוזה - למצא בנק למשכנתא, לקרא לשמאי מקרקעין בשלב שלפני החתימה על חוזה הרכישה ולקיחת משכנתא.
2. הוצאה נוספת עבור שמאות המקרקעין - מעבר לזו שאותה אתם מחוייבים לעשות לטובת המשכנתא.

שיהיה בהצלחה